Le déficit foncier est un dispositif fiscal à destination des propriétaires bailleurs. Ce dispositif existe depuis de nombreuses années et permet de rénover des biens immobiliers. Désormais, l'avantage fiscal est doublé, dès lors que les travaux réalisés dans ce cadre servent à financer la transition énergétique. Qu'est-ce que le nouveau déficit foncier pour la rénovation énergétique ? Comment le mettre en œuvre ?
En quoi consiste le mécanisme du déficit foncier ?
Le déficit foncier existe depuis de nombreuses années. Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation concernant les propriétaires bailleurs, qui peuvent déduire 10 700 euros de leurs revenus lorsqu'ils réalisent des travaux sur le logement mis en location. Le mécanisme du déficit foncier permet de réduire son impôt sur le revenu et d'augmenter la rentabilité d'un investissement locatif. On parle de déficit foncier dès lors que les frais engagés pour la rénovation d'un logement dépassent les loyers encaissés. Le mécanisme est donc plus particulièrement utile lorsqu'on achète un logement ancien qu'on fait rénover. C'est à ce moment que les montants sont suffisamment élevés pour générer du déficit. Le terme renvoie à la situation dans laquelle le logement coûte davantage qu'il ne rapporte en loyers. Pour savoir comment calculer le déficit foncier, vous pouvez consulter
ce site spécialisé. Le principe est assez simple : le propriétaire déduit de ses loyers le montant des travaux réalisés. Lors de sa déclaration de revenus, il mentionne la nature des travaux. Les agrandissements ou transformations s'apparentant à de la reconstruction ne sont pas autorisés. Si le coût des travaux dépasse le montant des loyers, le propriétaire peut déduire jusqu'à 10 700 euros de ses autres revenus. Lorsqu'il s'agit d'un
déficit foncier pour la rénovation énergétique, le montant déductible est doublé.
Déficit foncier et rénovation énergétique : un duo gagnant
On aura compris que le gouvernement entend favoriser les travaux de rénovation énergétique dans les logements loués. C'est ce qu'il fait en doublant le montant déductible des revenus dans le cas d'un
déficit foncier pour la rénovation énergétique. Il crée ainsi un duo gagnant pour les propriétaires bailleurs qui avaient souvent tendance à se contenter de travaux de nature esthétique. N'oublions pas que les logements énergivores (ou passoires thermiques) sont en passe d'être interdits à la location. Réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un logement locatif peut permettre aux propriétaires de sortir de cette impasse. Le gouvernement espère par le biais du nouveau déficit foncier voir revenir sur le marché du locatif de nombreux logements au DPE amélioré. Désormais, les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs autres revenus jusqu'à 21 400 euros, résultant du doublement de l'avantage issu du déficit foncier. Les travaux réalisés doivent concerner l'amélioration énergétique, donc l'isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures et celui du système de chauffage.
Financement des travaux de rénovation énergétique
Le déficit foncier peut-il être utilisé pour financer les travaux de rénovation énergétique ? Ce n'est évidemment pas son objectif, tel que le mécanisme est pensé. Il s'agit plutôt d'une incitation fiscale, mais le propriétaire bailleur ne profite de la déduction d'impôts que dans l'année qui suit l'achèvement des travaux. Cet avantage est donc décalé dans le temps, raison pour laquelle il permet au propriétaire investisseur de renflouer ses finances, mais pas de financer le chantier à proprement parler. Les travaux de rénovation peuvent quant à eux être financés de manière classique, par l'une des aides disponibles, dès lors qu'elle est ouverte aux bailleurs. Ces derniers peuvent en particulier souscrire un éco-prêt à taux zéro : ce prêt finance 30 000 à 50 000 euros pour un bouquet de travaux, après audit énergétique. Le
déficit foncier destiné à la rénovation énergétique peut s'appliquer à cette enveloppe, augmentant ainsi l'intérêt financier de l'investissement. Les propriétaires bailleurs ont également droit aux Certificats d'économie d'énergie versés par les fournisseurs, comme Engie, EDF ou Total Energies. Ces CEE sont sans conditions de revenus et les travaux doivent être confiés à un artisan RGE. Les montants sont cependant faibles. Les propriétaires ont donc tout intérêt à tenter d'obtenir des aides par le biais de Ma Prime Rénov. Néanmoins, ces aides sont soumises à conditions de revenus et de nombreux propriétaires bailleurs dépassent les plafonds en raison de leurs revenus fonciers. Pour ces derniers, l'avantage fiscal du déficit foncier constitue un atout supplémentaire.
Limites et inconvénients du déficit foncier
Un propriétaire imposé pour un TMI de 30 % ou moins est perdant : en effet, s'il déduit 10 700 euros de ses revenus, son bénéfice fiscal est de 3567 euros, le double avec le nouveau déficit foncier et les travaux énergétiques. Néanmoins, le résultat de l'opération serait bien plus intéressant pour lui s'il avait eu le choix de ne déduire la somme de ses revenus d'activité, mais les avait déduits par étalement sur les années suivantes de ses revenus fonciers à venir. Or, le déficit foncier n'est pas optionnel, il s'applique automatiquement. Le propriétaire bailleur qui réalise des travaux de rénovation énergétique a donc tout intérêt à bien faire ses calculs. Par exemple, il peut être intéressant pour lui de ne pas générer de déficit foncier, en étalant ses travaux dans la durée. De plus, il est tenu de louer le logement au moins 3 ans après le bénéfice du déficit foncier, ce qui entrave la fluidité des investissements et la revente des biens. Pour toutes ces raisons, de nombreux analystes considèrent le nouveau déficit foncier, dédié à la rénovation énergétique, comme un cadeau empoisonné qui risque fort de manquer sa cible. C'est d'autant plus vrai que le bénéfice du déficit foncier impose une déclaration au réel, ce qui empêche les petits bailleurs de profiter de la déduction forfaitaire. Chaque projet étant unique, il est essentiel de se faire accompagner par un spécialiste du financement.
